En el comienzo de la reunión, que se prolonga hasta el sábado, han advertido que la obligación de negociar con los vecinos morosos antes de poder presentar una demanda judicial, introducida por la Ley de Eficiencia Procesal, complicará la gestión de las comunidades de propietarios y agravará los conflictos de convivencia. Según estimaciones del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas y los datos del Instituto Nacional de Estadística, las más de 30.000 comunidades de propietarios de Castilla y León acumulan cerca de 40 millones de euros en deudas por impagos.

“Anteriormente, bastaba con notificar al propietario, darle un plazo de 15 días para abonar la cantidad adeudada, y si no pagaba, se interponía directamente la demanda monitoria en el juzgado, pero ahora es necesario demostrar por escrito que se ha intentado negociar antes, porque si no el juzgado puede rechazar la demanda”, ha explicado la presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Ávila, María Rosa Herráez. La presidenta reconoce que “es difícil pedir a los vecinos que negocien con el vecino moroso cuando la convivencia ya está muy deteriorada”.

Pisos turísticos
La Ley de Eficiencia Procesal, en vigor desde abril, refuerza además la capacidad de las comunidades para regular el uso de viviendas como pisos turísticos. “Antes, el propietario únicamente debía comunicar a la comunidad su intención de destinar la vivienda a uso turístico, sin que la comunidad pudiera decidir al respecto, pero tras una sentencia del Tribunal Supremo de octubre de 2024 se modificó la ley”, según ha detallado. Además, ahora se pueden imponer, a quienes tengan pisos turísticos, recargos sobre la cuota ordinaria, que pueden llegar al 20%.

Estos cambios otorgan a las comunidades de vecinos un poder de decisión que, hasta ahora, les había estado vedado, destacan los administradores, de tal forma que ahora “será suficiente con el voto favorable de tres quintos de los propietarios para prohibir los pisos turísticos en el edificio, una medida que podría aliviar tensiones en zonas especialmente afectadas por la proliferación de estos alojamientos”.

Transformación de locales
El XIX Encuentro Nacional, que se celebra en el Lienzo Norte con 700 administradores de fincas, dedica también un espacio destacado a analizar la conversión de locales comerciales en viviendas, un fenómeno cada vez más extendido hasta en las zonas menos turísticas. Estos cambios “requieren la presentación de un proyecto técnico, la aprobación por parte del Ayuntamiento y el cumplimiento de las normativas de habitabilidad”, ha subrayado.

En materia de seguridad, los administradores consultarán con policías especializados las herramientas legales para frenar problemas como el tráfico de drogas, ruidos, vandalismo y otros conflictos de convivencia. “La Policía detiene a personas conflictivas, pero al día siguiente regresan a la comunidad y los problemas persisten”, denuncia Herráez.

La presidenta subraya, sin embargo, “la necesidad de distinguir entre la verdadera ocupación ilegal, de personas que ocupan una vivienda sin autorización, y otros problemas como inquilinos morosos o que no abandonan la vivienda tras finalizar el contrato”. “Es importante acotar los términos y explicar las diferencias para evitar confusiones y aplicar el enfoque legal adecuado en cada caso”, ha señalado.

Eficiencia energética

El anterior encuentro, celebrado en Valladolid en 2023, centró buena parte del debate en la Directiva Europea de Eficiencia Energética de Edificios, que prevé que en 2030 el alquiler o la venta de viviendas dependerá de la calificación energética que obtengan, que ahora también se ha abordado, sobre actuaciones como el aislamiento de la fachada y la cubierta, la sustitución de la caldera en comunidades con calefacción central, la instalación de aerotermia o paneles solares, o el aislamiento de tuberías, son algunas de las medidas contempladas para mejorar la eficiencia de los edificios.

No obstante, Herráez reconoce que “la adaptación está siendo problemática porque el coste es prohibitivo para muchas comunidades, especialmente en edificios con pocos vecinos y en situaciones en la que además existen morosos”.

La profesión de administrador de fincas, que agrupa a más de 15.000 colegiados en toda España, de ellos 600 en Castilla y León y una treintena en Ávila, afronta también problemas como la competencia con grandes grupos inversores que adquieren carteras de administración. En este sentido, el encuentro aborda la coexistencia entre los administradores de fincas tradicionales y estos nuevos actores del mercado.