En este artículo, exploramos a fondo los factores de este incremento y veremos cómo estos afectan a las entidades financieras y a los consumidores.

¿Por qué se ha disparado el precio de la vivienda en España?

La Sociedad de Tasación de España ha publicado recientemente un estudio en el que da cuenta de los incrementos en el precio de la vivienda, y ha anunciado que el metro cuadrado ha subido hasta los 2732 euros de media a finales de diciembre de 2022. Hay varios factores que explican estos precios, como una mayor demanda, la caída en la oferta y la escasez de mano de obra para la construcción de nuevas propiedades.

A esto se suma la gran dificultad de acceder a créditos hipotecarios. La subida en el euríbor, indicador clave para calcular la cuota de las hipotecas variables, ha alcanzado el 4 %, lo que vuelve estas hipotecas menos atractivas para los clientes. Por su parte, estos últimos prefieren las hipotecas de tipo fijo por la previsibilidad de pago frente a la inflación, por lo que resultan más riesgosas para los financistas, ya que no pueden ajustar las cuotas por la inflación y terminan perdiendo dinero.

Las entidades financieras como bancos y prestadores online perciben un riesgo cada vez más elevado de este tipo de operaciones, debido a la inestabilidad del mercado y el aumento de las tasas de interés. Por lo tanto, el futuro propietario dispone de menos capital para dedicar a la compra de una vivienda, ya que debe dedicar un gran porcentaje del mismo a costear su financiamiento.

¿Cómo enfrentan los bancos y prestadores online los riesgos financieros?

Existe una regla básica para que un banco conceda un préstamo hipotecario, y es que el futuro propietario pueda demostrar que será capaz de devolver todo el dinero junto con los intereses asociados. Por lo general, con un buen historial crediticio, un trabajo estable y una fuente de ingresos suficientes, es más probable conseguirlo.

Es por eso que los financistas deben ser más meticulosos para evaluar el perfil de riesgo de los futuros propietarios. Estos suelen considerar:

• Nivel de ingresos. El solicitante de la hipoteca debe generar ingresos que le permitan incurrir en un gasto que no supere el 30 % de su sueldo mensual. 
• Situación personal. El futuro comprador tiene que poseer ahorros (por lo menos, un 20 % del precio de tasación del inmueble). También se evalúan otros factores, como la edad (se considera que alguien es poco solvente antes de los 25 años) e incluso el estado civil (para un banco, hay menos posibilidades de que una persona soltera pueda costear la devolución).
• Historial crediticio. Por último, está el historial crediticio: un puntaje otorgado por agencias especializadas. En el próximo apartado, veremos más en detalle todo acerca de este requisito.

Asimismo, para asegurar las operaciones, se puede recurrir a métodos de seguridad. Existen múltiples herramientas y software que participan en la protección y complementan el onboarding de usuarios mediante procesos como el KYC, el cual consiste en verificar la identidad de los usuarios. Una vez validada la documentación de estos usuarios, se procede a aceptar al nuevo cliente. Este proceso garantiza a las entidades financieras, a las agencias de bienes raíces y a los vendedores que las personas interesadas en comprar no tengan antecedentes de fraude financiero. Además, que tengan la capacidad de afrontar los pagos en una economía inflacionaria, así como también permite determinar si su compromiso de pago es legítimo.

¿Cómo pueden los futuros propietarios obtener una financiación adecuada?

Existen varios factores que intervienen a la hora de solicitar una hipoteca. Desde el punto de vista de los propietarios, resulta fundamental tener un historial crediticio óptimo, determinar su presupuesto y necesidades de financiación, y el tipo de hipoteca a solicitar (tipo fijo, variable o mixto).

Historial crediticio

Este registro se basa en un score: una puntuación que otorga una agencia a los créditos o deudas de personas, empresas e incluso gobiernos. Los puntajes varían en una escala de 300 a 850 y, mientras que un puntaje alto garantiza el acceso a préstamos hipotecarios, un puntaje bajo podría ser la razón de una negativa. Por lo general, se considera que 700 es un buen puntaje crediticio.

Presupuesto y necesidades de financiación

Asimismo, para afrontar los riesgos de solicitar un préstamo hipotecario en una economía inflacionaria, la mejor opción para la persona es determinar su capacidad de pago en función del ingreso: en el caso de las hipotecas, el Banco de España recomienda que este no supere el 35 % de los ingresos familiares. De esta forma, el banco reduce eventuales riesgos de impago y el cliente puede afrontar los pagos sin que esto afecte su economía doméstica.

Tipo de hipoteca a solicitar

Según el tipo de interés a cobrar, las hipotecas se clasifican en tres categorías

Fijas. Ofrecen cuotas que se mantienen estables durante la devolución del préstamo. Por lo tanto, no se ven afectadas por la subida en los tipos de interés. Esto hace que sean más caras, ya que es el banco el que toma el riesgo frente a la caída en el valor de la moneda.

Variables. Se caracterizan por la actualización periódica de las cuotas en relación con la inflación: pueden volverse más o menos caras. Resulta más económica, pero es más riesgosa en escenarios inflacionarios.

Mixtas. Es una forma híbrida de las dos anteriores: los primeros años de amortización del préstamo se aplica una cuota fija que luego se reemplaza por una cuota variable.

¿Cómo seguirá el mercado inmobiliario en España?

Según datos publicados por Caixabank Research en el mes de marzo, los hogares destinan el 38 % de su ingreso al pago de préstamos hipotecarios. Esta situación endurece las exigencias y requisitos necesarios para obtener una hipoteca, y obliga a los propietarios a revalorizar constantemente sus propiedades para no perder con la inflación. Esto se traduce en un mayor riesgo para los bancos y prestadores online, ya que los compradores requieren cada vez de mayor financiación.