En este proceso participan diversos agentes especializados, cada uno con su función, pero sin duda las promotoras juegan un papel muy relevante. Tienen la misión fundamental de promover viviendas para su posterior venta. Es decir, son las encargadas de dar el impulso a la edificación: sin ellas, no hay desarrollo inmobiliario.

Las promotoras inmobiliarias tienen poder de decisión (por ejemplo, cuáles son los terrenos idóneos para la promoción inmobiliaria) y capacidad de impulso, planificación y financiación sobre las edificaciones, con vistas a la futura comercialización de la vivienda o promoción.

Simplificando, podríamos decir que las funciones de la promotora se resumen en dos:

-Adquirir el suelo inmobiliario en el que se va a desarrollar la promoción de viviendas.

-Construir la vivienda o la promoción de viviendas, si bien para esta fase puede encargar la tarea a una constructora externa.

Cómo consiguen financiación las promotoras

Esta tarea no es sencilla y requiere de un importante sostén económico. Comprar suelo es caro. A veces, las grandes promotoras son capaces de asumir una parte de la compra con recursos propios, pero generalmente la adquisición de suelo debe contar con una financiación exterior que proporcione el músculo necesario para esta gran inversión, que además cuenta con un hándicap: debe acometerse un tiempo antes de lograr los ingresos por las ventas de las viviendas.

En este sentido, las promotoras tienen varias opciones para obtener en los mercados la financiación que necesitan:

-Préstamo promotor: es probablemente la principal fuente de financiación en el sector. Se trata de un préstamo orientado específicamente a la promoción inmobiliaria, de modo que tiene en cuenta los condicionantes de la actividad, como los calendarios constructivos, las reservas de clientes o el hecho de que los ingresos se obtengan diferidos.

El préstamo promotor por parte de las entidades de crédito impulsó el crecimiento del sector hace unos años. Sin embargo, la situación ahora es otra, y las entidades bancarias se cuidan mucho de dar financiación a proyectos inmobiliarios si creen que no ofrecen un retorno de la inversión suficiente, hay dudas sobre su rentabilidad o no hay ya un porcentaje mínimo de reservas.

Afortunadamente, hay alternativas al préstamo promotor bancario, porque a través del capital privado también se puede obtener el dinero que requiere el desarrollo de una promoción inmobiliaria. Este tipo de préstamos también se está revelando muy útil para finalizar proyectos al 80 o 90% de ejecución, que se han quedado parados por falta de fondos propios del promotor.

-Crowdfunding inmobiliario: es una vía de financiación relativamente novedosa, que permite impulsar proyectos inmobiliarios con criterios más flexibles que los que imponen las entidades financieras tradicionales. Esta vía puede ser muy conveniente para financiar proyectos de menor importe, que generalmente son rechazados por las entidades bancarias clásicas. Puede tratarse de un crowdfunding de deuda (un préstamo a los inversores) o de un crowdfunding de inversión (ofreciendo la entrada en el capital a los inversores).

-Préstamo puente: este tipo de préstamo permite lograr financiación adicional. Suele solicitarse antes de obtener el crédito promotor, acompañando garantía hipotecaria del suelo que se adquiere o algún otro activo inmobiliario. El plazo de devolución es generalmente corto, de 18 a 24 meses, dado que se suele cancelar con el préstamo promotor o al acabar y vender la promoción. Por ello, su coste financiero es bastante elevado.