La decisión judicial no considera responsable de la situación al Ayuntamiento, al señalar que la anulación de la modificación del PGOU, en una situación sobrevenida, le impidió cumplir con el convenio. La indemnización deberá ser "justa y proporcional", según la sentencia.

Alter Inmuebles SL (antes Fuentebuena 2004) cedió unos terrenos situados en la zona de Fuente Buena para levantar el Centro Logístico que necesitaba Nissan, a cambio de la modificación sexta del PGOU, que permitía a la empresa urbanizar el entorno de Naturávila. Cuando la justicia rechazó esa reforma del plan urbanístico, Alter demandó al Consistorio pidiendo 17.280.000 euros.

Ahora la sentencia del Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 1 estima parcialmente el recurso de Alter Inmuebles, que impugnó la desestimación por silencio administrativo de la denuncia ante el Ayuntamiento del convenio urbanístico.

Causas objetivas

El fallo judicial señala que "el cumplimiento del convenio urbanístico, de fecha 21 de septiembre de 2006, y su adenda, ha devenido imposible por causas objetivas no imputables a ninguna de las partes firmantes".

Y deja claro que se "desestima la pretensión de la parte recurrente, consistente en que se condene al Ayuntamiento demandado a abonar la cantidad de 17.280.000 euros más intereses de mora" en concepto de "indemnización compensatoria, por imposibilidad de cumplirse lo pactado en su día en el convenio urbanístico".

La cantidad a indemnizar deberá fijarse en el trámite de ejecución de esta sentencia mediante una peritación, para lo que tendrán que tenerse en cuenta "el aprovechamiento urbanístico que la parcela tiene".

"Dado que la finca objeto del convenio urbanístico ha sido clasificada como suelo urbanizable (...), la valoración que se haga para fijar la indemnización debe tener en cuenta que el suelo en el que se ubica la parcela es urbanizable", se detalla en el fallo, que recuerda que en la parcela "existen infraestructuras y sistemas generales, habiéndose ubicado un centro logístico y conseguido como beneficio por parte del Ayuntamiento ese sector logístico, siendo su vocación la de crear ciudad".

Contra la sentencia cabe recurso ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León.

Contraprestación

En la sentencia se recuerda que el convenio urbanístico fue aprobado por el pleno municipal por unanimidad en julio de 2006, ante la "necesidad del Ayuntamiento" de "obtener una reserva de suelo" para implantar el Cylog, por el que se reclasificó como suelo urbanizable los terrenos rústicos de 185.000 metros cuadrados de la empresa Fuentebuena 2004 SL, que se cedieron al Consistorio, "reconociendo a la propiedad, como contraprestación, el aprovechamiento urbanístico derivado de dicha reclasificación".

Como las condiciones de plazos fijadas en el convenio no se pudieron cumplir por los plazos, se añadió una adenda al acuerdo, en la que se indicaba que cuando se revisase el PGOU se determinará el sector de suelo urbanizable para materializar la contraprestación, indicando que se localizará en una superficie aproximada de 500.000 metros cuadrados y una edificabilidad no inferior a 0,30 metros cuadrados.

Luego se determinó que serían los sectores de suelo urbanizable Naturávila 1 y 2, con la aprobación de la sexta modificación del PGOU en 2011.

La denuncia de esa modificación por parte de UPyD y de otros propietarios echó atrás la posibilidad de edificar en el entorno de Naturávila.

"Lo que es claro -dice la sentencia- es que la declaración de nulidad de la modificación del PGOU lleva la imposibilidad de cumplir el convenio suscrito. Y dicha imposibilidad, por anulación del PGOU, afecta también a la reclasificación de nuevos sectores de suelo urbanizable, previstos en el convenio y su adenda".

Ninguna de las partes

En este punto se subraya que "la imposibilidad de cumplir el convenio urbanístico que nos ocupa es una causa de resolución, debiendo decirse que dicho incumplimiento no ha sido imputable a ninguna de las partes, ni se ha incumplido por voluntad propia del Ayuntamiento demandando, hallándonos ante una imposibilidad de cumplir con la prestación debida, que se ha producido producida respecto del momento de perfección del contrato, siendo la misma no imputable al Ayuntamiento demandado, quedando liberado el mismo, artículos 1182 y 1184 del Código Civil, constituyendo causa de resolución del convenio, ya que determina una situación de incumplimiento pese a no ser éste atribuible al citado Ayuntamiento".

Entre las valoraciones que se hacen de los terrenos, y ante las que la empresa demandaba una indemnización de 17 millones de euros, se indica que la compañía había adquirido la finca en Fuente Buena, cedida para el Cylog, dos años antes del convenio (en 2004) por 811.365 euros, equivalente al aprovechamiento urbanístico de 40.000 metros cuadrados edificables procedentes de 80.000 metros cuadrados de suelo de sistemas generales, además de unos costes de urbanización de 2,3 millones de euros. Sin embargo, la sentencia señala que "en ninguna parte del convenio suscrito entre las partes se valoran económicamente los derechos urbanísticos".

La cifra que reclama la empresa, y que ha sido echada atrás por la sentencia, de 17 millones, hubiera llegado de haberse modificado el PGOU, según señala la sentencia, que apunta como llegó a tasarse hasta en 28.293.000 euros en la época en la que fue suscrito el convenio.